Le Logement étudiant par Vincent THIEBAUT
Le logement apparaît de plus en plus comme une problématique sociétale importante du fait de la difficulté croissante des français d’accéder à un logement locatif, et a fortiori d’en faire l’acquisition. Le Président de la République exposait ainsi récemment les enjeux des prochaines réformes dans son discours à l'Hôtel de ville de Vandoeuvre-Lès-Nancy le mardi 11 Décembre 2007. La nouvelle loi qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2008 limite par exemple le dépôt de garantie à un montant maximal équivalent à un mois de loyer. Mais il nous faut aller plus loin, et livrons nous ici à une réflexion plus spécifique sur le problème du logement étudiant.
La France a la chance de compter une population estudiantine très importante, gage de l’avenir du pays. Tout en poursuivant leurs études, les étudiants se heurtent à de nombreuses difficultés matérielles parmi lesquelles le logement. En effet, trouver un logement et qui plus est un logement correct, digne de ce nom, et à un prix raisonnable, relève, sinon de l’impossible, du moins du challenge ou du parcours du combattant. D’autant que l’offre en la matière est inférieure à la demande. Conscient de ce problème le gouvernement Balladur avait décidé il y a maintenant un certain nombre d’années de faire bénéficier les étudiants de l’APL. Cette mesure fort louable mais non assortie d’une réglementation adéquate n’a pas apporté le soulagement escompté.
En effet, nonobstant les avantages fiscaux dont ils bénéficiaient, les propriétaires de logements étudiants, qu’ils soient privés ou institutionnels, ont quasiment tous et immédiatement répercuté le montant des A.P.L. sur les loyers en les augmentant à dû concurrence.
C’est ainsi qu’on peut observer une évolution des loyers à deux vitesses selon que le propriétaire ait ou non répercuté le montant des APL.
Ce phénomène n’a été tempéré par aucune intervention publique ou privée et, bien au contraire, les professionnels de l’immobilier, conscients de l’importance du marché étudiant, n’ont fait que jeter de l’huile sur le feu en systématisant le principe des augmentations annuelles et parfois pluri annuelles pour des logements occupés par exemple par des étudiants suivant une formation semestrielle. Son logement est alors libéré au bout de six mois et remis sur le marché locatif avec pratiquement systématiquement une augmentation. A noter que dans un certain nombre de cas, le logement, étant donné la demande, est reloué avant même d’être libéré.
A ce petit jeu des augmentations de loyer, les mêmes professionnels de l’immobilier en s’abritant le plus souvent derrière la volonté des propriétaires sont passés Maîtres dans la gestion des charges locatives ou assimilées elles aussi faisant l’objet d’augmentations systématiques.
Ici convient-il de souligner le véritable scandale des « dépôts de garantie » que les mêmes professionnels de l’immobilier et beaucoup trop de propriétaires font tout pour garder indûment sous les prétextes les plus variés parfois même en produisant en fin de contrat locatif telles ou telles factures de charges supplémentaires jamais mentionnées en cours de bail et encore moins lors de la souscription du contrat locatif.
A ce stade, posons nous quelques questions. La loi autorise les professionnels et particuliers à rendre la caution sous deux mois au plus tard. Dans bien des cas il est tout à fait possible de rendre la caution immédiatement si l’état des lieux sortant le permet. Pourquoi doit-on quasiment systématiquement attendre le délai maximal pour la récupérer ? Pour répondre à cette question il suffit de se pencher sur l’usage qu’il est fait de cette somme pendant la durée de la location. Elle est encaissée et fructifie. Ajoutons à cet égard qu’un compte prévu à cette effet existe à la Banque de France qui permet de déposer les cautions et ainsi de les maintenir à disposition du bailleur si nécessaire, c'est-à-dire et exclusivement si dégât il y a. Notons que de la même manière qu’il est interdit pour le locataire de ne pas payer le ou les deux derniers loyers par anticipation du remboursement de ce dépôt de garantie, il est également tout à fait contestable qu’un certain nombre de professionnels prélèvent directement sur cette somme des montants divers ne correspondant pas à l’usage prévu de la caution (par exemple, les charges non payées et dues en fin de contrat locatif doivent être réclamées au locataire sur justificatif et conformément au contrat initial mais ne doivent en aucun cas être prélevées « à la source » sur le dépôt de garantie sans demande préalable).
Le dépôt de garantie a un objet bien précis. Comme le soulignait lui-même le Président de la République, de nombreuses irrégularités sont commises à divers niveaux de la chaîne du logement et il faut y remédier. Pourquoi ? Parce que le respect de la loi prévaut sur les intérêts particuliers ou de lobbys. Parce qu’un problème d’image préoccupe un certain nombre des professionnels susvisés qui pâtissent des manières douteuses de leurs confrères et qu’ils souhaitent donc que la lumière soit faite. Parce qu’un certain nombre de propriétaires,-parfois eux-mêmes locataires en d’autres lieux et circonstances-, se plaignent de la suspicion à leur égard. Parce qu’enfin il est anormal que les foyers français et en particulier les plus modestes subissent ce que l’on pourrait qualifier de « ponctions illégales » dans un domaine vital, celui de leur logement. Pour toutes ces raisons il est de notre devoir, à nous « sarkozystes de la première heure » ou ralliés depuis peu à ce formidable élan réformateur porté par le Président de la République, de travailler à un ensemble de solutions. Sans parti pris, sans a priori. Mais avec la plus grande lucidité. Pour reprendre les propos de notre président : « Je n’ai pas été élu pour rester à ne rien faire, j’ai été élu pour trouver des solutions à tous les problèmes. ». Cette phrase pourrait apparaître simpliste, certes, mais gardons à l’esprit tout de même lorsque nous nous trouvons dans une situation d’impasse.
Cet état de fait où les étudiants et leurs familles, et tout particulièrement les parents, subissent les failles du système doit cesser. Pour ce faire des mesures contraignantes doivent être impérativement prises au niveau de la fiscalisation des loyers, des charges, de l’état des locaux proposés à la location… Comme le soulignait Nicolas Sarkozy récemment nous sommes pour la liberté mais pas pour la loi de la jungle.
Elargissant le débat au-delà du problème du logement étudiant, il importe que les Pouvoirs Publics prennent de véritables mesures de surveillance et de contrôle du métier des professionnels de l’immobilier. En effet, nonobstant les lois et réglementations en vigueur il semblerait, comme le réprouvait il y a peu le Président de la République, que bon nombre d’entre eux exercent sans remplir parfaitement les conditions nécessaires, et que d’autres, parfois les mêmes,-mais pas toujours-, pratiquent une conception de leur métier dans l’irrespect généralisé des textes en vigueur (déclarations du mois de septembre).
Pour finir, et dans cette perspective, il nous faut nous livrer à une réflexion de fond, encore une fois sans a priori ni parti pris, de manière à revoir le système, tout en en maintenant la cohérence, et en permettant que soient garantis les intérêts légitimes,-mais seulement ceux-là-, des différents partis. Avec prise en compte toutefois de la vulnérabilité soit du propriétaire lorsqu’il est isolé, soit du locataire seul face à des professionnels solidaires.
